Guía: ¿Qué miran los bancos para conceder una hipoteca?

El acceso a una hipoteca está muy regulado. Por eso, antes de acudir a solicitar el dinero, es importante saber qué miran los bancos para conceder una hipoteca

Esto nos ayudará a realizar los trámites necesarios con carácter previo a iniciar la operación y, de esta manera, ahorrar tiempo y problemas para acceder al dinero.

Esto es porque, antes de firmar cualquier acuerdo, las entidades bancarias a través de su central de información de riesgos realizan una evaluación del crédito hipotecario y el estado de solvencia del cliente y así determinar la capacidad del usuario de hacer frente al pago en los plazos y forma acordados.

Ese proceso que llevan a cabo las entidades financieras para saber si vas a poder acceder o no al dinero se ha vuelto más riguroso desde que entró en vigor la Ley Hipotecaria de 2019 que entre otras cosas, es la que establece que miran los bancos para conceder una hipoteca. 

¿Y tú? ¿Necesitas saber si cumples o no con aquello que miran los bancos para conceder una hipoteca?

Qué miran los bancos para conceder una hipoteca: ¿Estás en ASNEF?

Antes de iniciar siquiera a tener en cuenta que miran los bancos para conceder una hipoteca, lo primero que debes saber es si tienes anotaciones en ASNEF. El simple hecho de que tu nombre aparezca en su base de datos, por pequeña que sea la cantidad que se te reclama, hará que el resultado de la evaluación sea automáticamente negativo. 

De esta manera, antes de afrontar un trámite de tanta relevancia, es recomendable consultar ASNEF y asegurarse de que hay anotaciones. Si es así, tenemos la garantía de que vamos a poder empezar las negociaciones con el banco y tratar de llegar a un acuerdo. 

Si por el contrario aparece algún apunte en ASNEF, el detectar su existencia es el punto de partida de cara a sacar esa anotación del fichero y, una vez solucionado el problema, empezar el proceso con garantías. 

¿Qué miran los bancos para conceder una hipoteca: la importancia de la a cantidad solicitada 

Una vez comprobado que no tienes anotaciones en los ficheros de morosidad, lo siguiente que miran los bancos para conceder una hipoteca es la cantidad a solicitar. Esto va a funcionar como el punto de partida para establecer las condiciones generales del préstamo hipotecario. 

Años atrás los bancos, cuando alguien iba a solicitar una hipoteca, daban financiación por valor de hasta el 100% de inmueble. Sin embargo,  actualmente pocas entidades financieras van a adelantar el valor total de la compra, siendo habitual que esa cifra se quede en torno al 70%-80% de la totalidad del precio final de la vivienda.

¿Puedes devolver el préstamo hipotecario?

Una vez ya se conoce la cantidad del préstamo hipotecario, lo siguiente es negociar con la entidad bancaria las condiciones del mismo. Aquí los mayores condicionantes van a ser los intereses y el plazo de amortización. 

La combinación de ambos va a dar como resultado una cantidad de dinero – fija o variable, en función del tipo de hipoteca que se firme – que el cliente tendrá que devolver mes a mes en el plazo y forma establecido. 

Por eso, en este punto del proceso, lo que miran los bancos para conceder una hipoteca es la capacidad del solicitante  para hacer frente a los pagos. 

Para ello, con el objetivo de comprobar la estabilidad laboral del usuario, sus ingresos, ahorros, etc. solicitarán al solicitante una serie de documentos y datos al respecto. ¿Quieres saber cuáles?

Declaración de la renta

Cuando pides una hipoteca, los bancos van a solicitar la declaración del IRPF correspondiente al último ejercicio. A través de ella van a ver los ingresos percibidos a lo largo de ese periodo y utilizarán esto como referencia para determinar si puedes o no acceder al préstamo hipotecario. 

Ingresos actuales y de futuro

Como se ha indicado, los ingresos del último ejercicio es algo que miran los bancos para conceder una hipoteca. 

Pero con eso no basta. Necesitan garantías de ingresos presentes y futuros y esto lo determinan generalmente mediante un informe relacionado con la estabilidad laboral del solicitante. 

Con este objetivo los acreedores van a pedir que se les muestre un contrato de trabajo (si no es un contrato indefinido las opciones se complican), las últimas nóminas junto con su justificante de ingreso y la vida laboral actualizada.

Además, también te van a pedir que facilites los extractos bancarios en relación a todas y cada una de las cuentas corrientes en las que figure tu nombre.

¿Puedes asumir un nuevo endeudamiento?

Bien. El acreedor conoce tus ingresos y tus ahorros. Ahora, lo siguiente es ver tu situación para asumir un nuevo endeudamiento. 

Con ese objetivo,  otro de los requisitos que miran los bancos para conceder una hipoteca es la capacidad de asumir un nuevo endeudamiento. Esto se hace a través de la consulta del CIRBE. 

¿Qué es el CIRBE?

El CIRBE, al contrario de lo que mucha gente cree, no es ningún fichero de morosidad. El CIRBE es una base de datos gestionada por el Banco de España que recoge los riesgos asumidos (créditos, hipotecas, préstamos…) por un usuario. 

La importancia del CIRBE es fácil de entender. Supongamos que un usuario con un sueldo de 2600€ va a solicitar una hipoteca. A priori puede parecer que con ese volumen de ingresos, en base a lo explicado hasta ahora sobre lo que miran los bancos para conceder una hipoteca, se trataría de un cliente con un riesgo bajo. 

Pero el banco consulta el CIRBE. Y detecta que está pagando un coche por valor de 300€ mensuales y un crédito asociado a un local comercial que adquirió en su día por valor de 1300€ mensuales. Por tanto, el usuario tiene comprometidos un total de 1600€ que saldrán de esa nómina. 

Por tanto, si ese usuario pretende acceder a una nueva hipoteca, le quedarían 1000€ para afrontar el pago de la cuota y para vivir. En ese caso el banco, tras analizar el CIRBE, determinará que en caso de que la cuota sea superior a por ejemplo 350€ se trataría de un usuario con alto riesgo de impago. 

¿Qué miran los bancos para conceder una hipoteca?: criterios negociables y criterios excluyentes

Ahora que ya sabes qué miran los bancos para conceder una hipoteca es el momento de explicarte algo fundamental. Existen criterios negociables y otros criterios que automáticamente supondrá la imposibilidad de acceder a la hipoteca que se desea solicitar. 

Entre aquellos aspectos negociables están los relacionados con análisis de la capacidad del usuario para poder económicamente devolver el crédito. 

A la hora de analizar esta parte, aunque pueda existir algo de riesgo, si este no es tampoco excesivamente elevado, se puede encontrar la forma de llegar a un acuerdo que satisfaga a ambas partes, como por ejemplo que el usuario pague una cuota mensual más baja durante un mayor periodo de amortización a cambio de un más intereses intereses.  

Otra opción cada vez más habitual es la de reducir la tasa de interés a través de productos vinculados a otros departamentos de la entidad o bien a empresas afines con las que disponen de algún tipo de acuerdo firmado.

Pero, como se ha indicado al principio del artículo, otra cosa que miran los bancos para conceder una hipoteca es si estás o no estás en ASNEF. ¿Por qué esto es así?

La razón es muy sencilla. El hecho de tener una anotación en ASNEF es un criterio no negociable, por lo que en caso de que esto suceda, el usuario quedará automáticamente descartado para acceder a la hipoteca. Aunque cumpla con el resto de criterios.

Sal de los ficheros y accede a la hipoteca

Por tanto, si te están negando una hipoteca y no conoces los motivos o bien sabes que tienes una anotación en los ficheros, en este caso lo primero es solicitar la información de ASNEF y a partir de ahí iniciar los trámites para sacarlas de la base de datos. 

Porque salir de ASNEF no es imposible. De hecho, si dejas la solución en manos de expertos en la materia, podrás conseguir tu hipoteca bien de manera rápida en caso de que optes por pagar la deuda o, incluso, acceder a ella sin necesidad de abonar lo que se te reclama, en este caso gracias a la baja cautelar. 

¡No permitas que una anotación en ASNEF te arrebate tu nuevo hogar!

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